5月31日，中指研究院发布《2024年1-5月中国房地产企业销售业绩排行榜》。榜单显示，今年1—5月，TOP100房企销售总额为16184.5亿元，同比降幅连续4个月收窄；5月，TOP100房企单月销售额环比增长4.95%。中指研究院分析认为，近期“一揽子”楼市政策落地对市场情绪带动明显，多个城市新房访盘量、二手房带看量出现回升，好位置、好产品、性价比高的优势产品对政策反应非常明显。
省城房价究竟是涨是跌？哪些类型的项目更值得关注？记者走访发现，省城楼市表现良好的项目集中在保利、中海、金茂、万科、金地五大品牌之中，进入2024年，全城楼市拉踩式价格战已停止，在诸多利好政策之下，各项目稳步推盘，价格走势稳定，部分明星楼盘货源去化明显，其中的优质户型已暗中调涨了价格。
A 政策提振信心 省城楼市房价企稳
“5·17”一揽子房地产政策落地显示出中央“稳地产”的决心。从政策出台至今各方信息来看，包括上海、广州、深圳等城市逐步出台楼市细则，多个一二线城市新房访盘量、二手房带看量出现回升。
中指研究院报告显示，1- 5月，TOP100房企销售总额为16184.5亿元，同比降幅连续四个月收窄，百亿以上销售额企业33家；5月，TOP100房企单月销售额环比增长4.95%。从5月热销项目来看，均具备好位置、好产品、性价比高等特点。随着供需两侧同时发力，为房地产行业带来切实的资金支持和销售支持，预计房企销售将有所改善。价格方面，根据中指研究院发布的“百城价格指数”，2024年5月，新建住宅平均售价为16396元/平方米，同比上升1.33%，环比上升0.25%。
回到省城楼市，根据我省知名楼市数据机构统计，5月，省城住宅市场供应13.12万平方米，环比上升6.58%；成交28.86万平方米，环比上升16.32%。价格方面，5月，太原六城区新房成交均价约12355元/平方米，相比4月小幅上涨。其中，主城区新房价格最高的板块为龙城新区，均价17112元/平方米；其次是北城核心城区板块，均价为16829元/平方米；随后为南中环板块，均价16050元/平方米；长风亲贤板块，均价15429元/平方米。业内人士认为，5月第一周恰逢“五一”假期，各项目营销活动增多，普通住宅市场供应量虽然下降，但成交量环比上涨93%，是一个短暂的小高峰，在第二周恢复平静。从均价方面看，整个太原市场基本保持稳定，保持在12000元/平方米左右略微上下浮动，影响价格的主要因素还是主力成交项目的定位。
B 房企拿地谨慎 新项目上市难见
今年以来，虽然政策层面给予了楼市成交不小的支持，但对于房企来说仍是一个偿债大年。根据中指研究院统计，2024年，房企到期债券规模为7703.1亿元，整体规模仍处于较高水平，在此背景下，房企投资偏谨慎。克而瑞研究中心数据显示，1-5月房企投资收缩势态延续，截至5月27日，全国300城经营性土地成交3346万平方米，环比下降16%，较上年同期下降接近五成，同时5月份的供地规模继续处于历史低位，且同比降幅进一步扩大。受到土地供应持续低位、新房交易规模下跌等因素影响，各地土地成交规模均明显收缩，即便是中心城市也不例外：截至目前，一二线城市中仅长沙成交建面接近100万平方米，其余城市均在70万平方米以下，且无一城市土地成交金额突破60亿元。
土地供应的大幅减少，意味着新项目供应将缩水。太原市场上，今年土地供求继续双双下降，房企拿地信心不足。记者查阅了2024年以来省城的土地成交数据，在过去的5个月中，太原土地市场成交仅10余宗，涉及住宅用地不足10宗，且成交土地多数为城改项目，例如光社与北固碾两个城中村改造项目。在品牌房企拿地方面，知名房企今年在太原均未拿地。综合来看，开发商拿地仍较为谨慎，新项目开发动力不足。
而土地成交缩水的情况已有3年。今年1月，太原市规划和自然资源局、太原市自然资源储备交易事务中心联合举办今年首次土地推介会，推出26宗地块、总计3200多亩土地，60多家房地产企业代表受邀参会。对比去年1月15日召开的2023年土地推介会，今年供应的地块数缩水了一半以上，供应面积仅为去年的三分之一，地块条件也明显不及去年。而优质土地供应不足，拿地意愿不高的情况大概率还会延续。4月，我省9部门联合发布的《2024年山西省房地产稳市场防风险促转型专项行动方案》，其中明确提出了“适应当前房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”，要适度减少住宅用地供应、控制商品住宅上市节奏、完善配套设施建设、鼓励企业多措促销、推动房企转型多元化发展等。从省城楼市现状来看，上半年仅有2个纯新项目正式开盘，下半年确定上市的纯新项目不足5个，纯新盘上市数量缩水明显。
C 品牌分化明显 热销楼盘仍为少数
值得注意的是，无论是销售榜单还是新增货值排行榜，今年前5月，房企间的业绩差距逐渐拉大。
从全国房企销售额排名看，保利发展依然一家独大，1—5月销售额累计1313亿元，第二名中海地产则刚破“千亿”，差距达300多亿元，万科以微弱差距排在第三，上述三家是今年以来仅有的销售额破“千亿”的房企；而销售额超过500亿的房企仅有绿城中国、华润置地、招商蛇口、建发房产四家；排名第八至第十位的滨江集团、龙湖集团和越秀地产，销售额均为“400亿元+”。对比去年同期，全国销售额前十房企上榜起步额为800亿元。克而瑞数据显示，今年5月，百强房企各梯队销售门槛较去年同期进一步降低，且门槛值均降至近年最低水平。其中，TOP10房企销售操盘金额门槛同比降低52.8%至352.1亿元；TOP30和TOP50房企门槛同比也大幅降低。另外，根据其发布的2024年1-5月房企新增货值排行榜，百强门槛值各项指标同样出现同比降幅再度扩大，新增总价、建面百强门槛值分别为7.6亿元和20.4万平方米，同比降幅分别为40%和18%。
省城楼市，从成交品牌上看，热销的品牌继续集中在保利、中海、万科、金茂、金地五大品牌之中，热销楼盘均为中高端改善型项目。例如长风街与新晋祠路交叉口的保利天悦，项目均价280万元/套，主力户型面积为168平方米、173平方米、198平方米；开盘多年的长风街晋祠路中铁花语堂，以“准现房”销售的高端楼盘在今年“翻红”，价格在14800元/平方米，主力户型面积为175平方米；位于龙城大街和和平南路交叉口的保利璞悦，主推项目为精装三居以上户型……记者发现，这些热销项目优势有所相似，首先位于城市核心地段，同时均由央企开发，性价比有竞争力。而这样的项目仍为少数。
一央企营销负责人表示，在市场行情透明的情况下，热销项目的产品定位、定价得有艺术性，参考定位稍高一些的竞品实际销售情况并结合项目特点和地理位置等因素，对价格进行合理调整。比如定位中高端的央企楼盘，项目中大面积段产品，用略低价格抢争同区域央企高端楼盘低面积段客户，成效不错，但项目定价得保持长期稳定，不能低到偏离实际，影响自身的销售生态。今年，省城高端市场百花齐放的情况在2024年延续，“一揽子”房贷优惠政策对中高端客户的影响更大，这部分客户有需求、买得起、优惠享受得到。另外，记者走访中发现，交房品质对销售的拉动作用非常明显，比如品牌知名度一般的旭辉江山、龙湖天钜，因去年交房顺利，现在成为区域板块中的明星楼盘。
D “价格战”终止 明星盘的热户型价格暗涨
“卷产品、卷质量、卷服务、卷交付，就是现在的工作重点。”保利、万科等多位名企山西及太原公司的营销人士表示，省城市场已触底，目前仍在楼市中保持运营和销售热情的房企把“稳”字放在首位。正在推货的项目通过不断卷产品、卷服务来满足购房者的居住生活、入学就医、品质升级、社区圈层等叠加购房需求，地段、户型、品质、配套缺一不可，而曾经风靡一时的拉踩式“价格战”已经被名企舍弃，这逐渐成为行业对市场走势的共识。
记者查询历史数据发现，2023年下半年至今，省城六城区新房成交均价一直稳定在12000元/平方米左右。业内人士预测，这一价格将在未来较长一段时间保持稳定。“房企会根据各楼盘的地段、产品类型、销售情况等进行动态调价。明星楼盘的热销户型出货快，为保持项目及品牌稳定的销售节奏，优质户型和房源今年均有小幅涨价；相反，同一品牌旗下地段偏远的楼盘中，不受市场认可的房源或尾房价格会下降。这样一来，全城楼价的整体表现就是稳定。”资深营销业内人士分析道，三年前省城楼市转冷时，许多高周转、高杠杆的房企为度过到期债务难关，会在价格上做出大幅让步快速回笼资金，拉踩式“价格战”犹如急风骤雨。经过3年的市场整合之后，已暴雷或口碑不佳的房企，价格再降也无人问津；而有靠谱交房经验的品牌，降价只会损失房企利润和收益，价格坚挺比降价更有意义，既能维持品牌形象，还能为买家提供稳定的价值预期。
“当前市场，各楼盘均从实际销售情况、市场接受度和购房者的真实需求等方面考虑定价，所谓一分价钱一分货。如今，房企更加注重产品质量和周边配套成熟度，在竞争激烈的市场中找到独特的卖点，从而吸引潜在的目标客户，这才是大家关注的重点。”业内人士介绍，从实际案例来看，过度降价的产品无一例外因交房质量、小区绿化、配套等标准降低出现强烈的客诉事件，对在售及待售项目的负面影响非常大。
此外，记者在走访中发现，今年以来，省城楼市的营销活动大幅减少，这从销售人员口中得到了证实。“往年的五一小长假、六一儿童节、端午节小长假等节点，是各房企品牌营销大显身手、花钱买人气的重要时刻，但今年省城举办相关活动的楼盘数量有限。”业内人士分析认为，进入6月，房企迎来上半年收官重要节点，预计推盘力度和销售力度都将加大。但当前购房者置业情绪仍受多个因素影响，其中居民收入预期偏弱、房价下跌预期较强、购房者对期房烂尾的担心等依然是关键，这些因素能否好转将直接影响着下半年房地产市场走势。在首付款、房贷利率处于历史低位水平，地方政策调整扶持等多方面支持下，市场信心总体有所恢复。高品质交房、乐观市场行情是购房者改变观望情绪的主要因素，市场需求量是否旺盛也影响着房企投资拿地开发的意愿，短期内全国楼市新开工面积和开发投资额下降态势仍会延续一段时间。
来源：山西晚报
