每经记者：陈利 每经编辑：陈梦妤
百城库存创下了历史新高。
易居研究院最新发布的《2024年1月中国百城库存报告》显示，1月份，百城新建商品住宅库存规模为50255万平方米，环比增长-0.5%，同比增长-4.2%；库存去化周期即存销比为22.9个月，属于2010年有数据监测以来的最高水平。
“春节前后各地楼市宽松政策出台频率高，市场预期也在积极调整。”2月22日，上海易居房地产研究院研究总监严跃进在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，随着各类政策效应的释放，后续各城市去库存周期都将迎来拐点，市场将朝着企稳向好的方向发展。
库存去化周期创新纪录
1月，全国百城新建商品住宅供应面积为1449万平方米，成交面积为1712万平方米，总体呈现供小于求态势。
截至2024年1月底，全国百城新建商品住宅库存规模为50255万平方米，环比增长-0.5%，同比增长-4.2%。这已是全国百城库存规模连续12个月同比下降，意味着2023年以来库存走势总体以下行为主要特征。
具体到城市能级来看，截至1月底，全国百城中一、二、三四线的新建商品住宅库存总量分别为3480万、24406万和22369万平方米，环比增速分别为-2.5%、-0.7%和0.0%，同比增速分别为6.0%、-6.9%和-2.5%。总体上，一线城市供货能力相对强，而二三线城市偏弱。
一、二、三四线城市新建商品住宅库存同比增速 来源：克而瑞、易居研究院
“此类数据说明，部分城市的潜在供货能力受制约。近期全国各地融资协调机制推进以来，商业银行积极对接具体项目，客观上有助于改善房企项目的资金状况，也有助于房企供货能力的恢复。”易居研究院分析表示。
需要注意的是，1月份，全国百城库存去化周期即存销比为22.9个月，其属于2010年有数据监测以来的最高水平。其中一、二、三四线的新建商品住宅存销比分别为16.6、19.6和30.2个月。总体上来看，一线城市去化周期相对好，二线城市居中，而三四线城市最长。
从排序可以发现，成都、三亚和杭州的去化速度相对较好，存销比分别为6.4个月、7.9个月和8.1个月；而去化周期超过100个月的有两个城市，分别是韶关141.7个月、晋江108.9个月。
严跃进表示，当前宏观经济环境总体趋于向好态势、购房政策效应在逐渐释放、房地产供求矛盾在逐渐化解，此类因素都将逐渐改善房地产的去化状况，“春节前后各地楼市宽松政策出台频率高，市场预期也在积极调整，去库存面临更好的环境，项目去化将迎来拐点，2024年房地产市场具有企稳向好的发展基础。”
“2024-2025年楼市压力很大”
需要注意的是，各城市新房库存量的增长不仅受整体环境影响，还与土地、人口等多方面因素相关。
一份来自同策研究院的报告显示，2014-2023年间，我国商品住宅销售规模为132亿平方米，期间，有198亿平方米的土地出让，无形中，增了66亿平方米的潜在库存。
在此基础上，大量城市广义库存去化周期超过3年以上，如长春、重庆、大连、沈阳等城市广义库存去化周期就达6年以上，就算是在热门的长三角热门地区，南京也需要3.4年、苏州2.54年，主要由于南京2023年商品房成交面积下滑24%，苏州下滑35%，但土地供给侧回调力度不足，南京2023年土地建面成交规模仅下滑6.9%，苏州仅下滑15.2%，导致南京、苏州广义消化周期出现了显著上升。
此外，居民买房偏好也发生了明显转变，2023年二手、一手成交比从2022年的0.77上升至1.06，绝对值发生了实质的逆转。
“随着二手房供应上量涨价跌、需求上行政干预下的税费优惠、购房人群增多等趋势下，二手房优势会更加明显，也将加速对新房市场的挤占，二手房对新房的替代效应也会更加明显。”同策研究院分析表示，2024-2025年全国将处于去库存阶段，楼市压力很大。
从市场反馈来看，2024年春节期间，各地推盘力度一般，营销力度大多延续节前冲刺水平，多地楼市表现较为平淡。
据中指研究院统计，春节期间一线城市日均成交面积增长108%、二线城市下滑46%、三四线城市下滑29%。
另据克而瑞数据监测，多数城市春节周（2024年2月9日-2月15日）近乎于0供应，50个重点城市在春节两周（2024年2月2日-2月15日）的新增供应量仅396.44万平方米，同比下降11%，较2022年同期下降53%。
不过，需要指出的是，近期，多地出台新一轮楼市政策。如海南、济南、天津等地先后出台公积金政策明确，调整首套住房公积金贷款最低首付至20%，二套最低首付比例30%；四川兴文县财政投3000万元建购房专项基金，并支持首付缓付、月供垫付。
中指研究院市场研究总监陈文静表示，春节后，居民工作、购房置业逐渐进入正轨，随着核心城市不断优化楼市政策，这部分城市市场预计将出现“小阳春”行情，也将对全国市场产生积极影响。此外，就在前两天，5年期以上LPR大幅下调，购房者置业成本下降，有望强化核心城市政策效果，也给楼市去库存创造了更好的金融环境。
每日经济新闻
网友看法
1、网友聪明精灵NS：敌人越疯狂，越说明我们阻击的必要性
2、网友骑着摩托去取经的唐僧：放心大胆看戏，坚定信念，相信马爸爸，房价如葱新时代即将到来，也一定会到来
3、网友晟辉好物：专家不是说，今年不买房，十年白忙。如此利好，楼市有什么压力？[打脸]
4、网友大柴爱怀旧：小阳春，回暖，五年白干警告！
5、网友灵感计划：每平方3000元，指日可待。[大笑]
6、网友中国丹阳眼镜青山良镜：存量房太多，烂尾楼也太多了[捂脸]想盘房地产还得要解决烂尾楼的事情，人民挣点钱不容易[捂脸]
7、网友上进微笑小鱼：老夫教你一招：涨价去库存[狗头]
8、网友哟呵细利：再跌我停止还贷，累死累活买套房，去年就跌了11万……
9、网友乙木：还是老百姓手中没钱。
10、网友紫藤花下的浪漫：为什么没有专家忧虑老百姓压力很大？！
11、网友用户郭云义：当初，每个地方为啥不算计当地的人口呢？为啥不算计你的城市究竟有多大吸引力？宏观上为啥不做个全盘考虑呢？搞得到处都是楼[捂脸]
12、网友安静的太极狐：大城市花几百万买房不如租房。买房被套，就像股票一样，租房进退自如。
13、网友聪慧雪碧CE：房地产，开发商嚣张的气息早该让他们歇歇了，将来是业主挑开发商和物业的模式了，希望能促进改善高品质的房子和物业的服务水平，矛盾问题不解决，更没人买，买了还受气
14、网友与惜书：什么压力？老百姓有压力？？？农民有压力？？？
15、网友幸福熊猫dD：赶紧买房，钱要变纸了，
16、网友豫州小乔：房子太多了，人口都在减少，不要在建了，到处都有烂尾楼，有钱把教育医疗改善一下吧
17、网友村落时光：除了专家，各行各业压力都大！[捂脸]
18、网友睿智熊猫Vl：任何行业都不可能一直保持上升状态，这与经济规律不相符。
19、网友刘朋朋的朋友：价格腰斩一半 你看压力大不大 卡着不让降价 净坑老实人
20、网友奉天非正常人类研究员：这还用预测，明眼人都知道
